Caveat emptor:

 

Buď na pozoru, kupče!

z práva starého Říma: Ať si dá pozor ten, kdo kupuje

Devatero úskalí při koupi nemovitosti

Koupě nemovitosti chce odstup i zkušenosti. Externí pomoc je přínosem i pro zkušeného kupujícího

1. Nevím, co vlastně potřebuji

Kupující kupodivu docela často hledají něco jiného, než co je pro ně nejlepší. Spousta zájemců o koupi po měsících nebo i roce hledání nejvhodnějšího domku u Prahy dochází k tomu, že je pro ně to pravé vlastně byt v Praze.

Čas každopádně prověří, jaké budou za nějaký čas jejich potřeby, jak dlouho vydrží dělat dětem taxikáře atd. Týká se to jak lokality, tak velikosti a dispozice bytu, domu, pozemku, různých omezení a vad, které v počáteční euforii nevadí. Chybná volba zadělává nemalý problém do budoucna.

2. Virtuální realita a „vylepšování“ nabídek

Internet je virtuální médium, prodávající a realitní kanceláře to ale posouvají ještě dále! Rozpor mezi "obrazem" a skutečností je někdy až příliš velký a nejde zdaleka jen o úpravy fotek ve Photoshopu.

V praxi to pak znamená množství zbytečně vynaloženého času. Ježdění po prohlídkách je náročný sport a zaměstnaní lidé nemají času nazbyt. Praxi s nadsázkou a ve zkratce ilustruje tento „ Překladový slovníček realitní inzerce “:

3. Bezvadně vadné

Aby prodali co nejdráž, majitelé a realitní kanceláře se často nezastaví před ničím. Před prasklinu ve zdi přistaví před prohlídkou skříň, prosakující strop pod střechou nebo plíseň v rohu narychlo přebílí.

Zatají, že ve studni není od jara do podzimu dost vody, že je občas v blízkosti nesnesitelný hluk nebo pach a stovky dalších možných vad a problémů. Odpovědnost za různé vady a její reálná vymahatelnost je u nás zatím na úrovni rozvojové země. Vice viz Technické vady

4. "Mlžení" prodejců

Prodat za co nejvíc, prodat za každou cenu, další epizoda: Nedodržené sliby, protahování s cílem získat nejlepší nabídku od jiného zájemce, podivné aukce bez pořádných pravidel a další běžně rozšířené nešvary.

Mnoho z toho se dá předvídat a čelit tomu na základě zkušeností z podobných případů z praxe. Humorným způsobem také viz: Bláto, sláma a urážky: Vyznání poctivého realitního makléře

5. Nefér rezervační smlouva

Zejména realitní kanceláře předkládají zájemcům o koupi zcela nevýhodné, jednostranné rezervační smlouvy, kde hrozí propadnutí zálohy a to, že o příležitost ke koupi přijdete. Je to kritický moment, kdy se musí sladit všechno dohromady.

Na jedné straně je škoda přijít o dobrou příležitost ke koupi, na straně druhé můžete snadno spadnout do pasti a litovat.

6. Ututlané právní vady nemovitostí

Prodávající a realitky je mohou zastírat nebo o nich často ani neví, makléři jsou někdy dost nekompetentní a přetrvává u nich často pocit, že za to neodpovídají. Právní prověrka nemovitosti sníží riziko problémů při převodu.

A to i do budoucna, kdy by mohla být v krajním případě i zpochybněna právoplatnost nabytí nemovitosti v okamžiku, kdy kupní cena, tedy vaše peníze budou už kdesi pryč. Další viz Právní vady

7. Předražená cena nemovitosti

Majitelé chtějí z prodeje dostat co nejvíc, to je celkem banální. Při prodeji přes realitku, což je většina dostupných příležitostí na trhu, je tam navíc nemalá provize, a už při náboru realitka u majitele vyhrála většinou tím, že slíbila z prodeje dostat víc, než navrhovala konkurence.

Ale správná cena je na tom nezávislá, odvíjí se od pozice té které nemovitosti na trhu. Od vztahu ke konkurenčním realizovaným prodejům. Šance, že narazíte na předraženou nabídkovou cenu je velká. Vyplývá to z toho, jak trh funguje: po rozumných nabídkách se dnes jen zapráší.

8. Kupní smlouva s otazníky

Vedle kupní ceny jde o další důležité podmínky smlouvy. Termíny, pokuty a další sankce, zajištění kupní ceny, záruky, možnosti odstoupení. Podceněná je u nás ještě otázka vad a odpovědnosti za technické, stavební vady nemovitostí.

Přes co "vlak nejede", je přesná, správná a úplná specifikace nemovitosti a další nutné náležitosti podle zákona tak, aby proběhl v pořádku a co nejrychleji vklad do katastru. Není to v praxi vždy tak samozřejmé, jak se zdá, část návrhů KÚ pro nedostatky zamítá a to dělá lidem čáru přes jejich plány.

9. Předání nemovitosti nesmí být stres

S předáním můžou být dva okruhy potíží: Nedodrží termín (skluz samotného přestěhování, anebo se mu zpozdilo nové bydlení), nebo stav nemovitosti neodpovídá tomu, jak si to kupující představoval.

Smlouva je jedna věc, ale potřeba je také dobrá, vhodná komunikace. Lidi smlouvy kolikrát moc nečtou nebo si je vykládají podle svého. Někteří se snaží vyždímat (a doslova odnést) z prodeje co nejvíc, dějí se i různé bizarní případy. Prodávajícího je proto vhodné usměrňovat už předem, aby z nemovitosti nebyl holobyt.
Caveat emptor
Realitní LUPA - referenční nemovitost

Caveat emptor [kaveat emptor] je zásada římského práva, která vyjadřuje, že prodávající má vždy lepší informace o prodávané věci než kupující a ten by si měl dát pozor. Jednotlivé systémy práv tuto "informační asymetrii" nějakým způsobem řeší, třeba formou záruk. Ale obecně je i tak kupující v nevýhodě, protože se svých práv musí následně domáhat a to je nejen náročné, ale i s nejistým výsledkem a každopádně nákladné a stresující. Každý jsme konec konců něco podobného v malém zažili v podobě "reklamace" nepovedeného výrobku.

Technické a právní vady nemovitostí

které vás s Realitní LUPOU nemusí potkat

Caveat Emptor

Z technických vad a lokální problematiky namátkou:

Obecně

Narušená statika budovy, problémy s izolacemi proti vlhkosti a podmáčením, problematické skryté stavební prvky budovy vč. osinkocementu, dřevokazné houby, nevyhovující tepelná izolace budovy (betonové cihly, kámen ve zdivu), stará ekologická zátěž, závadné a plně nefunkční rozvody a sítě, závady na technologických částech budovy a funkčních systémech a možné zatajování a zakrývání všech těchto vad na straně prodávající. Radonová expozice. Časté a závažné závady se obvykle týkají těchto prvků stavby: Střecha, okna, podlahy, suterén, kanalizace, vytápění, omítky, elektroinstalace.

Lokální problémy:

Záplavové oblasti a lokality s místními přívalovými záplavami, radonová expozice, nedostatek studniční vody, nízký tlak ve vodovodním řadu (obojí typicky jako sezónní záležitost), omezený přístup k nemovitosti - i formálně, nepojistitelnost budovy.

S činností správních orgánů a úřadů souvisejí

Stavební uzávěra, chráněná území a další správní opatření, ochranná pásma a koridory, chráněné oblasti, veřejnoprávní věcná břemena, probíhající nebo plánované pozemkové úpravy v katastrálním území a další nucené zásahy do vlastnických vztahů, nepříznivé vlivy dopravy a komunikací nejen stávající, ale i v budoucnu plánované včetně výstavby a změn územního plánu..

Realitní LUPA může s pomocí inspektora nemovitostí výše uvedené i další možné technické vady identifikovat a pracovat s nimi

Jaké jsou skutečné důvody, proč je nemovitost prodávána? Pokud je tam skutečně problém, přímé dotazování k cíli nevede.

S Realitní LUPOU se nebudete bát ani v džungli velkoměsta!

Caveat emptor

Právní vady zjistí právní prověrka:

Právní vady mohou být:

  • zástavní práva včetně zákonných zástavních práv, soudcovských zástavních práv, daňových zástavních práv
  • zákaz zcizení, zákaz zatížení
  • penále a sankce plynoucích z porušení úvěrových smluv, zajištěných zástavním právem k nemovitosti
  • předkupní práva zákonná nebo smluvní
  • nájemní a podnájemní smlouvy a vztahy - nezaznamenávají se do katastru nemovitostí!
  • soudní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit
  • konkurs a problematika insolvenčního zákona
  • soudní řízení o výkonu rozhodnutí, ať již prodejem nemovitostí či zřízením soudcovského zástavního práva
  • neuhrazené daňové povinnosti
  • předkupní právo, smluvní nebo zákonné
  • existence pohledávek věřitelů, kteří by mohli být prodejem nemovitosti zkráceni na svých právech
  • nařízení předběžného opatření soudem pro zamezení nakládání s nemovitostmi a okolnosti, které by vydání takového předběžného opatření odůvodňovaly
  • správní řízení, do kterého strana kupující může být nucena vstoupit
  • smlouvy, zakládající práva, které dosud nejsou zapsány v katastru nemovitostí
  • návrhy u katastrálního úřadu, o kterých dosud nebylo pravomocně rozhodnuto
  • problematické vztahy mezi spoluvlastníky nebo účastníky společného jmění manželů
  • dědická řízení
  • nedostatky v nabývacích titulech, platnost, napadnutelnost, práva třetích osob
  • chybějící nebo špatná kolaudace: domu, přípojek, komunikace, dostavby, garáže apod.

Některá omezení se nezapisují do katastru nemovitostí, pokud ano, zápis omezení vlastnického práva nebo jeho změna jsou prováděny s prodlením.

Inspekce nemovitostí

Realitní LUPA: Pomáhá dobře koupit tu pravou nemovitost s větší jistotou