Odhad tržní ceny nemovitosti
Stanovení tržní hodnoty a správné kupní ceny v době přemštěných nabídkových cen
Proč odhad tržní ceny
- pomůže koupit nepředraženě a předejít problémům v budoucnu
- sami nemáte dostatečné informace ani odstup pro správné určení ceny
- nejlepší a nejjednodušší, co můžete při zájmu o koupi nemovitosti udělat
Proč dobře koupit za nepřemrštěnou cenu je jasné, ale špatná koupě je riziko také do budoucna. Ačkoli si třeba myslíte, že budete v bytě či domě bydlet napořád, praxe ukazuje, že za pár let může být vše jinak.
Důvody jsou nejrůznější, ale ze života. A pak vám může záležet na penězích ještě víc než teď, třeba už jen proto, že budete muset platit koupi jiné nemovitosti.
Při koupi je potřeba co nejlépe znát tržní hodnotu nemovitosti. Řešením není nechat posuzovat tuto cenu realitního makléře kvůli podjatosti. Ani znalecký odhad podle vyhlášky se nedá použít.
Tržní cenu stanovím mimo jiné podle nedávno skutečně prodaných srovnatelných nemovitostí, dále podle aktuální situace a trendů na měnícím se trhu, které jsou od léta 2022 mimořádné. Přihlížím přitom ke všem zvláštnostem nemovitosti, podle své zkušeností a praxe, zejména na základě:
- 1skutečně realizovaných cen z katastru nemovitostí (za kolik se opravdu prodaly, ne jen nabízely), s ohledem na časový vývoj cen
- 2aktuálních poptávek kupujících, a zejména nyní také podle aktuální situace na trhu a nejnovějších trendů
- 3kritického posouzení nabídkových cen konkurenčních nemovitostí na trhu
Informací pro stanovení ceny, cenotvorných veličin je mnoho. Mají ale různou váhu a je potřeba je správně vyhodnotit. Svoji roli hrají i „měkké“ vlastnosti, okolnosti a rozdíly.
Přístup ke spolehlivým datům i rozsáhlé zkušenosti přímo z praxe jsou nepostradatelné.
Ukázka reportu cen bytů
Jeden z podkladů při stanovování odhadu tržní ceny: Report cen bytů v okruhu 500 m od hodnoceného bytu, Praha - Vinohrady č.p. 2569, podle bytů prodaných v období VII/2021-VII/2021 v cihlových domech, starší byty, data z kupních smluv z katastru. Průměry nebo mediány je nutné správně interpretovat, bez toho mohou zavádět.
Náhled sestavy prodaných bytů
Sestava bytů prodaných během roku 2021 v domě, ve kterém je hodnocený byt, Praha - Vinohrady, jako jeden z podkladů pro stanovení odhadu ceny. Data získané z kupních smluv z katastru se korigují podle času prodeje, velikosti bytu, podlaží, jestli je nebo není balkon (balkony nejsou zahrnuty ve spoluvlastnickém podílu). Nutné správně interpretovat!
Cena odhadu, lokality
tržní ceny: Zdarma. Lokality: Praha a okolí, Česko.
Napište si o
odhad tržní ceny zdarma
nebo o předběžné další informace o něm Kontaktním formulářem nebo volejte.
Napište mi pro odhad zdarma
Oceňování nemovitostí a tržní cena
Tržní cena a její odhad
Zvláštním druhem tržní ceny je tzv. „tržní cena v tísni“, tedy taková cena, za jakou je jistě nemovitost rychle prodejná, pojem používaný zejména věřiteli při prodeji nemovitostí jejich nesolventních dlužníků.
Cena v tísni je nižší než tržní cena, u standardního bytu např. o 15 - 20 %, u domu více. Při stanovování odhadu tržní hodnoty se můžeme opírat o další druhy cen nemovitostí:
Obvyklá cena (tržní hodnota)
Mimořádnými okolnostmi trhu je např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry jsou zejm. vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy.
Zvláštní oblibou je zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.
Zjišťuje se porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase.
Srovnávání tržních cen
Navíc se zde projevuje efekt, kdy nabídky cenově přiměřené se např. po několika týdnech realizují a mizí z trhu, zatímco předražené, nerealistické nabídky na těchto místech „visí“ dlouhodobě a dokonce se postupem času zdvojují a násobí, jak se majitelé podvolují dalším zprostředkovatelům jejich nemovitosti prodávat.
Pokud se přesto taková nemovitost prodá, často se slevou, o které se info veřejně neobjeví. To vše vede ke zkreslenému názoru na tržní cenu, která je níže než průměr nabídkových cen. Tento trend aktuálně značně sílí.
Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena)
Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci jednotkových cen - 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod.
Výnosová hodnota (kapitalizovaný zisk)
Výnosová hodnota může být vodítkem při určování tržní ceny zejména u komerčních nemovitostí, kancelářských budov a prostor, skladových areálů apod. Při pronajímání bytu často majitelé nerozlišují tržby a skutečný zisk.
Cena zjištěná podle cenového předpisu
Pro naše účely obvykle nebude prakticky využitelná, leda v rozsahu technického popisu nemovitosti.
