Odhad tržní ceny nemovitosti

Stanovení tržní hodnoty a správné kupní ceny

Proč odhad tržní ceny

  • pomůže koupit nepředraženě a předejít problémům v budoucnu
  • sami nemáte dostatečné informace ani odstup pro správné určení ceny
  • nejlepší a nejjednodušší, co můžete při zájmu o koupi nemovitosti udělat

Proč dobře koupit za nepřemrštěnou cenu je jasné, ale špatná koupě je riziko také do budoucna. Ačkoli si třeba myslíte, že budete v bytě či domě bydlet napořád, praxe ukazuje, že za pár let může být vše jinak.

Důvody jsou nejrůznější, ale ze života. A pak vám může záležet na penězích ještě víc než teď, třeba už jen proto, že budete muset platit koupi jiné nemovitosti.

Realitní LUPA reference
Realitní LUPA - referenční nemovitost Praha 5

Při koupi je potřeba co nejlépe znát tržní hodnotu nemovitosti. Řešením není nechat posuzovat tuto cenu realitního makléře kvůli podjatosti. Ani znalecký odhad podle vyhlášky se nedá použít.

Tržní cenu  stanovíme podle nedávno skutečně prodaných srovnatelných nemovitostí, dále podle aktuální situace a trendů na měnícím se trhu. Ty se pro jednotlivé druhy nemovitostí mohou lišit. Přihlížím přitom ke všem zvláštnostem nemovitosti, podle své zkušeností a praxe, zejména na základě:

  • 1
    skutečně realizovaných cen z katastru nemovitostí (za kolik se opravdu prodaly, ne jen nabízely), s ohledem na časový vývoj cen
  • 2
    aktuálních poptávek kupujících, a zejména nyní také podle aktuální situace na trhu a nejnovějších trendů
  • 3
    kritického posouzení nabídkových cen konkurenčních nemovitostí na trhu

Informací pro stanovení ceny, cenotvorných veličin je mnoho. Mají ale různou váhu a je potřeba je správně vyhodnotit.  Svoji roli hrají i „měkké“ vlastnosti, okolnosti a rozdíly.

Přístup ke  spolehlivým datům i rozsáhlé zkušenosti přímo z praxe jsou nepostradatelné.

Report cen bytů

Ukázka reportu cen bytů 2021

Jeden z podkladů při stanovování odhadu tržní ceny: Report cen bytů v okruhu 500 m od hodnoceného bytu, Praha - Vinohrady č.p. 2569, podle bytů prodaných v období VII/2021-VII/2021 v cihlových domech, starší byty, data z kupních smluv z katastru. Průměry nebo mediány je nutné správně interpretovat, bez toho mohou zavádět.

Celý report zde

Náhled sestavy bytů prodaných v místě v roce 2021

Sestava bytů prodaných během roku 2021 v domě, ve kterém je hodnocený byt, Praha - Vinohrady, jako jeden z podkladů pro stanovení odhadu ceny. Data získané z kupních smluv z katastru  se korigují podle času prodeje, velikosti bytu, podlaží, jestli je nebo není balkon  (balkony nejsou zahrnuty ve spoluvlastnickém podílu). Nutné správně interpretovat!

Stáhnout sestavu pdf
Sestava Vinohrady 2569

Cena odhadu, lokality

tržní ceny je zahrnuta v celkové pomoci zájemci o koupi,  je financována nepřímo. Lokality: Praha a okolí, Česko.

Napište si o
odhad tržní ceny zdarma

nebo o předběžné další informace o něm Kontaktním formulářem nebo volejte.

Napište mi pro odhad zdarma

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely vyřešení vašeho dotazu.

Oceňování nemovitostí a tržní cena

Tržní cena a její odhad

Při prodeji nemovitosti nás nejvíce zajímá tržní cena, ta je totiž i cenou kupní. Je to ale zároveň cena, kterou nelze předem přesně stanovit, neboť se tvoří až uzavřením konkrétního obchodu.

Zvláštním druhem tržní ceny je tzv. „tržní cena v tísni“, tedy taková cena, za jakou je jistě nemovitost rychle prodejná, pojem používaný zejména věřiteli při prodeji nemovitostí jejich nesolventních dlužníků.

Cena v tísni je nižší než tržní cena, u standardního bytu např. o 15 - 20 %, u domu více. Při stanovování odhadu tržní hodnoty se můžeme opírat o další druhy cen nemovitostí:

Obvyklá cena (tržní hodnota)

Je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, která mají na cenu vliv, vyjma vlivů mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu je např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry jsou zejm. vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy.

Zvláštní oblibou je zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.

Zjišťuje se porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase.

Srovnávání tržních cen

Při srovnávání s obdobnými nemovitostmi pozor na zavádějící vliv cen nabídkových, např. na realitních internetových portálech a v inzertních médiích. Jedná se o ceny požadované, tedy přání vlastníka, sem tam značně přemrštěné, nikoli ceny realizované.

Navíc se zde projevuje efekt, kdy nabídky cenově přiměřené se např. po několika týdnech realizují a mizí z trhu, zatímco předražené, nerealistické nabídky na těchto místech „visí“ dlouhodobě a dokonce se postupem času zdvojují a násobí, jak se majitelé podvolují dalším zprostředkovatelům jejich nemovitosti prodávat.

Pokud se přesto taková nemovitost prodá, často se slevou, o které se info veřejně neobjeví. To vše vede ke zkreslenému názoru na tržní cenu, která je níže než průměr nabídkových cen.

Cena reprodukční (reprodukční pořizovací cena)

Je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci jednotkových cen - 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. Použitelná pro nové nemovitosti.

Výnosová hodnota (kapitalizovaný zisk)

Představuje očekávané výnosy z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti).

Výnosová hodnota může být vodítkem při určování tržní ceny zejména u komerčních nemovitostí, kancelářských budov a prostor, skladových areálů apod. Při pronajímání bytu často majitelé nerozlišují tržby a skutečný zisk.

Cena zjištěná podle cenového předpisu

Tj. cena administrativní; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, v platném znění. Ve vyhlášce nejsou specifikovány případy, kdy je ji třeba použít..

Pro naše účely obvykle nebude prakticky využitelná, leda v rozsahu technického popisu nemovitosti.
Realitní LUPA reference
Realitní LUPA - referenční nemovitost

S Realitní LUPOU se nebudete bát ani v džungli velkoměsta!